Qué hacer ante un impago del alquiler: guía para propietarios
Guía completa ante un impago de alquiler: comunicación, burofax, mediación, demanda de desahucio, plazos judiciales y prevención.
Qué hacer ante un impago del alquiler: guía para propietarios Prevención: antes del impago La mejor estrategia es prevenir : - Solicita documentación de solvencia antes de firmar - Contrata un seguro de impago - Incluye cláusula de resolución por impago en el contrato - Exige las garantías máximas permitidas (fianza + 2 meses) Paso 1: Comunicación amistosa (Semana 1-2) - Contacta al inquilino por teléfono o mensaje - Intenta conocer el motivo del impago - Ofrece alternativas si es temporal (aplazamiento, fraccionamiento) - Documenta todas las comunicaciones Paso 2: Requerimiento formal — Burofax (Semana 2-3) Si no hay respuesta o acuerdo: 1. Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido 2. Contenido: requerimiento de pago de las rentas adeudadas 3. Fija un plazo de 10-15 días para el pago 4. Informa de que acudirás a la vía judicial si no se resuelve 5. Coste : 20-25 € El burofax es la prueba fehaciente de que has requerido el pago. Es imprescindible para el proceso judicial. Paso 3: Mediación (opcional) Antes de ir a juicio, puedes intentar la mediación: - Servicio de mediación de consumo (gratuito en muchas CCAA) - Mediación privada - Es más rápida y barata que el procedimiento judicial Paso 4: Demanda de desahucio por impago Requisitos - Abogado y procurador (obligatorios) - Demanda de desahucio con reclamación de rentas Procedimiento 1. Admisión de la demanda : el juzgado requiere al inquilino 2. Enervación : el inquilino puede pagar todo lo adeudado + costas y evitar el desahucio (solo la primera vez) 3. Plazo de oposición : 10 días hábiles 4. Señalamiento de lanzamiento : fecha de desahucio Plazos orientativos Fase Plazo estimado --- --- Admisión de demanda 1-3 semanas Requerimiento al inquilino 1-2 semanas Juicio (si hay oposición) 2-6 meses Lanzamiento 1-3 meses Total estimado 4-12 meses Costes orientativos Concepto Coste --- --- Abogado 800-2.000 € Procurador 300-600 € Cerrajero (lanzamiento) 100-200 € Total estimado 1.200-2.800 € Protección de inquilinos vulnerables La Ley de Vivienda 2023 establece protección para personas en situación de vulnerabilidad: - Se suspende el lanzamiento hasta que los servicios sociales ofrezcan alternativa habitacional - Aplica a grandes tenedores ( 10 viviendas, 5 en zona tensionada) - El juzgado solicita informe a servicios sociales La enervación del desahucio El inquilino puede enervar (frenar) el desahucio pagando: - Todas las rentas adeudadas - Los intereses devengados - Las costas judiciales causadas Solo puede enervarse una vez. Si hay un segundo impago, no cabe enervación. Alternativas al desahucio 1. Acuerdo extrajudicial : negociar la salida voluntaria 2. Cash for keys : ofrecer una compensación por la entrega voluntaria 3. Seguro de impago : si lo contrataste, la aseguradora gestiona la reclamación Preguntas frecuentes ¿Puedo cambiar la cerradura si no pagan? No. Cambiar la cerradura sin procedimiento judicial es un delito de coacciones. Necesitas resolución judicial. ¿Puedo…