Obras y reformas en vivienda de alquiler: quién paga y qué se puede hacer
Guía sobre obras en vivienda alquilada: reparaciones del propietario, pequeñas reparaciones del inquilino, obras de mejora y permisos necesarios.
Obras y reformas en vivienda de alquiler: quién paga y qué se puede hacer Tipos de obras según la LAU La LAU distingue tres tipos de obras, cada una con reglas distintas: 1. Obras de conservación (art. 21 LAU) Quién paga: el propietario Son las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad : tejado, tuberías, instalación eléctrica, humedades estructurales, caldera comunitaria. - El propietario no puede repercutir el coste al inquilino - El inquilino debe soportar las obras, aunque sean molestas - Si las obras duran más de 20 días: reducción de renta proporcional - Obras urgentes: el inquilino puede realizarlas y exigir el reembolso → Derechos del propietario 2. Pequeñas reparaciones por uso (art. 21.4 LAU) Quién paga: el inquilino Son las derivadas del desgaste por uso ordinario : cambiar un grifo, una bombilla, un enchufe suelto, una cerradura. Criterios para distinguirlas: - Coste reducido en proporción a la renta - Derivadas del uso cotidiano, no del paso del tiempo - No afectan a la estructura ni a la habitabilidad 3. Obras de mejora del propietario (art. 22 LAU) Quién paga: el propietario Mejoras que el propietario quiere realizar: cambiar ventanas, instalar ascensor, reformar baño. - Requiere 3 meses de preaviso por escrito - El inquilino no puede oponerse (salvo aplazamiento hasta fin de contrato) - Si duran más de 20 días: reducción de renta - El propietario puede subir la renta en proporción a la mejora (solo en contratos de más de 5/7 años) Obras del inquilino (art. 23 LAU) Sin permiso El inquilino no puede realizar obras que: - Modifiquen la configuración de la vivienda - Afecten a la estructura o elementos comunes - Disminuyan la estabilidad o seguridad Con permiso Con autorización escrita del propietario: - Puede realizar reformas estéticas o funcionales - Al finalizar: el propietario puede exigir que se deshagan o quedarse con ellas - Sin indemnización para el inquilino, salvo pacto contrario Obras para adaptación (art. 24 LAU) El inquilino con discapacidad puede realizar obras de accesibilidad: - Con notificación por escrito al propietario - No necesita consentimiento (solo notificación) - Al finalizar debe reponer si el propietario lo exige Tabla resumen Tipo Quién paga Permiso necesario Reposición al salir --- --- --- --- Conservación Propietario No (es su obligación) No aplica Uso ordinario Inquilino No No aplica Mejora propietario Propietario 3 meses preaviso No aplica Reforma inquilino Inquilino Sí (escrito) Sí (si lo pide propietario) Accesibilidad Inquilino Solo notificación Sí (si lo pide propietario) Conflictos frecuentes La caldera se ha estropeado - Si es por desgaste/antigüedad: paga el propietario (conservación) - Si es por mal uso: paga el inquilino Quiero pintar las paredes - No modifica la configuración → generalmente se puede sin permiso - Recomendable pactarlo en el contrato - Al salir, pueden pedirte que dejes el color original La persiana no funciona - Si es por uso normal y…