Proceso de desahucio por impago: fases, plazos y costes
Guía completa del proceso judicial de desahucio por impago de alquiler: fases, plazos reales, costes, enervación y protección de vulnerables.
Proceso de desahucio por impago: fases, plazos y costes Antes del proceso judicial Antes de acudir a los tribunales, revisa la guía completa de impagos que incluye los pasos previos: comunicación, burofax y mediación. Fase 1: Demanda de desahucio Requisitos - Abogado y procurador : obligatorios - Acción acumulada : desahucio + reclamación de rentas adeudadas - Documentación : contrato, burofax de requerimiento, justificantes de impago Tipo de procedimiento Juicio verbal de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1 LEC), que es más rápido que el declarativo ordinario. Fase 2: Admisión y requerimiento 1. El juzgado admite la demanda (1-3 semanas) 2. Requiere al inquilino : - Para que pague (enervación) o desaloje en 10 días - O para que se oponga en 10 días hábiles 3. El juzgado fija directamente fecha de lanzamiento (desahucio) Fase 3: Enervación del desahucio El inquilino puede enervar (frenar) el desahucio pagando: - Todas las rentas adeudadas - Intereses devengados - Costas causadas hasta ese momento ⚠️ Solo puede enervarse una vez. En un segundo impago posterior, no cabe enervación. Fase 4: Juicio (si hay oposición) Si el inquilino se opone: - Se celebra vista oral ante el juez - El inquilino puede alegar: pago, compensación, defectos en la demanda - Sentencia en días/semanas tras la vista Fase 5: Lanzamiento (desahucio efectivo) - En la fecha señalada, el juzgado envía comisión judicial - Si el inquilino no ha desalojado: lanzamiento forzoso con cerrajero - El propietario recupera la posesión Plazos reales (orientativos) Fase Plazo medio --- --- Presentación → admisión 1-3 semanas Requerimiento al inquilino 1-2 semanas Plazo de enervación/oposición 10 días hábiles Vista oral (si hay oposición) 2-4 meses Sentencia 1-2 semanas Lanzamiento 1-3 meses Total sin oposición 3-5 meses Total con oposición 6-12 meses Los plazos varían enormemente según el partido judicial. Madrid y Barcelona son los más saturados. Costes Concepto Rango --- --- Abogado 800-2.500 € Procurador 300-600 € Cerrajero (lanzamiento) 80-200 € Total estimado 1.200-3.300 € Si ganas, puedes reclamar las costas al inquilino (pero cobrarlas es otra cuestión). Protección de vulnerables La Ley de Vivienda establece medidas especiales: Cuándo se aplica - Inquilino en situación de vulnerabilidad económica - Demandante es gran tenedor ( 10 viviendas, 5 en zona tensionada) Procedimiento 1. El juzgado requiere informe a servicios sociales 2. Se suspende el lanzamiento hasta que se ofrezca alternativa habitacional 3. La suspensión puede durar meses Cuando NO se aplica la protección especial - El propietario es un pequeño tenedor - El inquilino no está en situación de vulnerabilidad acreditada - Hay ocupación sin título (no es arrendamiento) Prevención: la mejor estrategia - Seguro de impago de alquiler: la aseguradora gestiona todo - Estudio de solvencia previo al contrato - Garantías máximas permitidas --- Artículo revisado por el equipo jurídico de alquileres.net. Última actualización:…