Rentabilidad del alquiler en España: cómo calcularla y ciudades más rentables
Cómo calcular la rentabilidad bruta y neta del alquiler, ciudades más rentables de España y factores que afectan al rendimiento de tu inversión.
Rentabilidad del alquiler en España: cómo calcularla y ciudades más rentables Fórmulas de rentabilidad Rentabilidad bruta Rentabilidad bruta = (Renta anual / Precio de compra) × 100 Ejemplo : Piso comprado por 200.000 €, alquilado por 900 €/mes → (10.800 / 200.000) × 100 = 5,4% bruto Rentabilidad neta Rentabilidad neta = ((Renta anual - Gastos anuales) / (Precio compra + Gastos compra)) × 100 Gastos a descontar : - IBI, comunidad, seguros - Mantenimiento y reparaciones - Períodos vacíos (vacancia) - Gestión inmobiliaria (si aplica) - Impuestos (IRPF neto tras deducciones) Ejemplo realista : mismas cifras + 3.200 € gastos + 12.000 € gastos compra → ((10.800 - 3.200) / (200.000 + 12.000)) × 100 = 3,6% neto Rentabilidad por ciudades (orientativa) Ciudad Rent. bruta Precio medio compra (m²) Alquiler medio (m²/mes) --- --- --- --- Murcia 7-8% 1.100-1.300 € 7-9 € Lleida 6-7% 1.000-1.200 € 6-8 € Huelva 6-7% 900-1.100 € 5-7 € Valencia 5-6% 2.000-2.500 € 10-12 € Málaga 5-6% 2.500-3.000 € 11-13 € Madrid 4-5% 3.500-4.500 € 15-18 € Barcelona 3,5-5% 3.800-5.000 € 16-19 € San Sebastián 3-4% 5.000-6.000 € 14-16 € Las ciudades con mayor rentabilidad bruta suelen tener menor revalorización y viceversa. → Precios detallados: Madrid Barcelona Factores que afectan la rentabilidad Positivos - Reducciones fiscales del 50-90% (mejoran la neta) - Revalorización del inmueble a largo plazo - Inflación: la renta se actualiza anualmente Negativos - Vacancia (meses sin inquilino) - Impagos → importancia del seguro de impago - Reparaciones imprevistas - Regulación de precios en zonas tensionadas - Cambios legislativos Comparativa con otras inversiones Inversión Rentabilidad esperada Riesgo Liquidez --- --- --- --- Alquiler residencial 3-6% neto Medio Baja Depósito bancario 2-3% Muy bajo Alta Bonos del Estado 3-4% Bajo Alta Bolsa (índice) 7-10% histórico Alto Alta Alquiler local comercial 5-8% Alto Muy baja Recomendaciones para maximizar la rentabilidad 1. Compra en ciudades medias con demanda universitaria o industrial 2. Busca viviendas que necesiten reforma ligera (margen de mejora) 3. Contrata seguro de impago (coste pequeño vs riesgo grande) 4. Aplica todas las deducciones fiscales disponibles 5. Mantén la vivienda en buen estado para reducir vacancia → Obligaciones del propietario --- Última actualización: septiembre 2026. Datos orientativos basados en fuentes del sector.