Normativa del alquiler vacacional en España (2025)

En 2025, España ha reforzado considerablemente la regulación sobre el alquiler vacacional, con nuevas medidas tanto a nivel estatal como autonómico y municipal. El objetivo principal es frenar el uso turístico irregular de viviendas, equilibrar el acceso a la vivienda habitual y aumentar el control sobre este tipo de arrendamientos. A continuación, te presentamos los principales puntos de la normativa vigente.
 

1. Registro único obligatorio desde el 1 de julio de 2025

Todas las viviendas destinadas a alquiler turístico, temporal o por habitaciones deben estar registradas en el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración. A cada vivienda se le asigna un Número de Registro Único (NRUA), que debe mostrarse en todos los anuncios.

Las plataformas como Airbnb o Booking están obligadas a verificar ese número. Si publican anuncios sin él, disponen de 48 horas para retirarlos o enfrentarse a sanciones.
 

2. Aprobación comunitaria obligatoria desde abril de 2025

Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025), cualquier propietario que desee destinar su vivienda a uso turístico debe contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos, aprobado por al menos el 60 % de propietarios y cuotas de participación.

Además, las comunidades pueden imponer recargos de hasta el 20 % en los gastos comunes a propietarios que alquilen turísticamente sin permiso.
 

3. Control estatal centralizado

Desde enero de 2025, está activa la Ventanilla Única Digital, que centraliza los datos de los alquileres vacacionales y coordina la información entre el Estado y las comunidades autónomas.

Las plataformas online están obligadas a remitir información mensual sobre reservas, ingresos y propietarios.
 

4. Sanciones por incumplimiento

El incumplimiento de las nuevas normativas puede conllevar:
 

• Multas de 2.000 a 600.000 euros para propietarios según la gravedad de la infracción.

• Multas de hasta 300.000 euros para plataformas que anuncien viviendas no registradas.

• Clausura temporal o permanente del alojamiento y posibles inhabilitaciones para operar.
   

5. Ley de Vivienda y zonas tensionadas

La Ley 12/2023 establece mecanismos para declarar zonas tensionadas, donde se regula el precio del alquiler, se limitan subidas y se aplican índices de referencia para grandes tenedores.

En 2025, ya se han declarado zonas tensionadas en ciudades como San Sebastián, A Coruña, Pamplona y varios municipios navarros, lo que afecta tanto a alquileres tradicionales como turísticos.
 

6. Requisitos técnicos y autonómicos

Además de las exigencias estatales, cada comunidad autónoma impone condiciones adicionales para autorizar el uso turístico. Algunos ejemplos frecuentes son:
 

• Superficie mínima (ej. 14 m² por persona)

• Certificado energético

• Seguro de responsabilidad civil

• Extintores y detectores de humo

• Registro de viajeros conservado por tres años

• Informe de compatibilidad urbanística
   

7. Regulación municipal y particularidades locales

Algunas ciudades aplican restricciones adicionales, como:
 

• Barcelona: congelación de nuevas licencias turísticas y controles por distrito

• Madrid: planes urbanísticos que limitan el uso turístico según zonas

• Cantabria: las viviendas deben presentar documentación específica para continuar operando
   

Además, no todas las comunidades han adaptado sus normativas a la nueva Ley estatal. Por ejemplo, Cataluña aún no exige el consentimiento de la comunidad según la reforma nacional.
 

Comparativa resumen

Recomendaciones clave para propietarios

1. Registra tu vivienda en la Ventanilla Única y obtén el NRUA antes de publicarla.

2. Asegúrate de contar con la aprobación por mayoría cualificada de tu comunidad de vecinos.

3. Cumple los requisitos técnicos de tu comunidad autónoma y municipio.

4. Declara correctamente los ingresos del alquiler turístico en Hacienda.

5. Infórmate si tu vivienda se encuentra en zona tensionada y qué limitaciones aplican.