Invertir en propiedades para alquilar es una estrategia popular para generar ingresos pasivos y construir patrimonio. Pero no todas las inversiones inmobiliarias son igual de rentables. Si estás pensando en comprar para alquilar, es fundamental saber cómo calcular la rentabilidad de una propiedad. En este artículo te explicamos los indicadores clave y cómo interpretarlos.
¿Por qué es importante calcular la rentabilidad?
Antes de invertir, debes responder una pregunta básica: ¿vale la pena este inmueble como inversión? Calcular la rentabilidad te permite:
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• Comparar propiedades de forma objetiva.
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• Estimar el retorno sobre tu inversión (ROI).
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• Detectar gastos ocultos o sobrecostes.
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• Tomar decisiones informadas a medio y largo plazo.
Tipos de rentabilidad en una inversión en alquiler
Existen varias formas de calcular la rentabilidad. Aquí te presentamos las más comunes:
1. Rentabilidad bruta
Es la forma más simple y rápida de tener una idea general del retorno anual.
Fórmula:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) x 100
Ejemplo:
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• Precio de compra: 100.000 €
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• Alquiler mensual: 600 €
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• Ingreso anual: 600 x 12 = 7.200 €
→ Rentabilidad bruta: (7.200 / 100.000) x 100 = 7,2%
✅ Útil para comparar varias propiedades.
❌ No considera gastos ni impuestos.
2. Rentabilidad neta
Tiene en cuenta los gastos anuales que reduce la ganancia real. Es mucho más precisa.
Fórmula:
Rentabilidad neta (%) = [(Ingreso anual por alquiler - Gastos anuales) / Inversión total] x 100
Gastos típicos:
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• Impuestos (IBI, tasas municipales, etc.)
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• Seguro del inmueble
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• Mantenimiento y reparaciones
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• Honorarios de gestión
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• Vacíos entre inquilinos
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• Comunidad, si aplica
Ejemplo:
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• Ingreso anual: 7.200 €
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• Gastos anuales: 1.500 €
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• Inversión total: 105.000 €(incluyendo impuestos y reformas)
→ Rentabilidad neta: (5.700 / 105.000) x 100 = 5,4%
✅ Ideal para conocer el rendimiento real.
❌ Requiere más datos, pero da una visión mucho más clara.
3. Cash Flow (flujo de caja)
Es el dinero que realmente te queda mes a mes, especialmente si financias parte de la compra con una hipoteca.
Fórmula:
Cash Flow mensual = Ingreso por alquiler - Gastos mensuales (incluyendo hipoteca)
Ejemplo:
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• Alquiler mensual: 600 €
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• Cuota hipotecaria: 400 €
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• Otros gastos: 50 €
→ Cash Flow = 600 - 450 = 150 €mensuales
✅ Útil para evaluar la viabilidad financiera mensual de tu inversión.
❌ No mide rentabilidad a largo plazo.
¿Qué es una buena rentabilidad?
La respuesta depende del mercado, el riesgo y tus objetivos, pero como referencia:
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• Rentabilidad bruta buena: 6% o más
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• Rentabilidad neta buena: 4-6% (más de 6% se considera excelente)
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• En mercados muy consolidados, 3-4% puede ser aceptable si hay potencial de revalorización
Consejos para mejorar la rentabilidad
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• Negocia bien el precio de compra. Ganar en la compra es clave.
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• Optimiza el inmueble: una pequeña reforma puede subir el valor del alquiler.
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• Reduce vacíos: buena gestión y selección de inquilinos es fundamental.
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• Evalúa el tipo de alquiler: tradicional, vacacional o por habitaciones según la zona.
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• Aprovecha beneficios fiscales: en algunos países o ciudades existen deducciones para propietarios.
Conclusión
Calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler no es opcional: es esencial. Ir más allá de los números básicos y considerar todos los gastos te dará una imagen real de tu inversión. Evalúa bien antes de comprar, haz tus cuentas y recuerda que una buena rentabilidad hoy puede ser una gran estabilidad financiera mañana.