1. Un mercado tensionado: alta demanda y oferta en retroceso
El alquiler en España vive una etapa crítica: la demanda supera con creces la oferta disponible. Según Idealista, ciudades como Guadalajara registran hasta 80 interesados por cada vivienda, frente a una media nacional de 38.
Políticas de control de precios han desincentivado a muchos propietarios, provocando que retiren sus inmuebles del mercado. Además, el fenómeno del "inquiokupa" —inquilinos que dejan de pagar tras firmar contrato— representa actualmente más del 75 % de los desahucios, generando inseguridad legal y fomentando la retirada de viviendas del alquiler.
2. Precios en alza: subidas de entre el 7 % y el 12 %
Los precios del alquiler se han disparado. En el primer trimestre de 2025, el precio medio alcanzó los 13,8 €/m², con subidas interanuales del 12 %.
En ciudades clave como Madrid, Barcelona, Valencia, Palma y Málaga, las listas muestran aumentos entre el 8 % y el 11 %.
Se estima que al cierre de 2025 las rentas aumenten otra vez entre el 5 % y el 10 %.
3. Legislación y zonas tensionadas: regulación que frena oferta
La Ley por el Derecho a la Vivienda (2023) permite declarar zonas tensionadas donde se limitan las subidas de renta y se fijan precios máximos para grandes tenedores.
Sin embargo, esta regulación ha motivado que muchos particulares retiren sus viviendas o las destinen al alquiler vacacional, reduciendo la oferta inmobiliaria de alquiler residencial.
4. El alquiler turístico: una amenaza creciente
La expansión del alquiler vacacional ha erosionado el parque residencial: en zonas turísticas, hasta el 50 % de viviendas están destinadas a usos turísticos.
Aunque algunas comunidades han implantado normativas más estrictas —como el registro único obligatorio o límites de licencias—, el desgaste para el mercado residencial sigue siendo evidente.
5. Nuevos perfiles y soluciones residenciales
Los jóvenes, trabajadores móviles y nómadas digitales demandan flexibilidad: el alquiler compartido y el modelo de coliving crecen rápidamente.
El alquiler de habitaciones gana terreno como solución asequible ante el desajuste entre salarios y rentas, especialmente en grandes ciudades.
También emerge el alquiler con opción a compra como alternativa intermedia para quienes no pueden acceder aún a una hipoteca.
6. Digitalización y seguridad como valor añadido
La digitalización del proceso (visitas virtuales, contratos online, pagos automatizados) es cada vez más imprescindible tanto para inquilinos como propietarios.
Plataformas como Spotahome ofrecen tours virtuales, transparencia y servicios de verificación, destacando la importancia de la seguridad en contratos y depósitos.
7. Sostenibilidad: un criterio clave en el alquiler
La eficiencia energética y construcción ecológica son demandadas por el 87 % de los inquilinos, con casi la mitad dispuesta a pagar más por viviendas sostenibles.
Propietarios que realizan mejoras energéticas pueden acceder a subvenciones y beneficios fiscales, aumentando la rentabilidad de sus viviendas.
8. Oportunidades en zonas periféricas y rurales
El auge del teletrabajo y la búsqueda de calidad de vida están impulsando la demanda en ciudades secundarias y zonas rurales, donde los precios son más asequibles.
Incluso, en Castilla y León, rentabilidades brutas del 6–7 % en ciudades como Soria o Miranda de Ebro superan las medias urbanas.
9. Rentabilidad para inversores
La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa entre el 6 % y el 8 % en muchas zonas, aunque en las grandes capitales es menor debido al alto precio de adquisición.
El modelo Build to Rent (destinado al alquiler) cobra fuerza junto con la recién creada empresa pública de vivienda que gestionará inicialmente 40.000 inmuebles y construirá hasta 55.000 viviendas asequibles, para alquiler por debajo del 30 % de los ingresos familiares..
Conclusión
En 2025, el mercado del alquiler en España se caracteriza por una fuerte tensión: una oferta en retroceso frente a una demanda creciente, lo que encarece las rentas y obliga a innovar. Las claves son:
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Regulación activa pero con efectos mixtos
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Modelos flexibles como coliving, alquiler por habitación y opción a compra
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Digitalización y seguridad como factores diferenciadores
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Viviendas sostenibles y energéticamente eficientes como ventaja competitiva
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Inversión creciente en ciudades secundarias y en build to rent