La Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023, ha supuesto un antes y un después para el mercado del alquiler en España. Con objetivos centrados en frenar la subida de precios, aumentar la oferta y proteger al inquilino, la norma ha generado opiniones encontradas y efectos desiguales según la región.
En 2025, tras dos años en vigor, ya se pueden medir algunos de sus principales impactos. A continuación, los analizamos.
1. Topes al alquiler: regulación en zonas tensionadas
Uno de los ejes principales de la ley es la limitación de precios en zonas declaradas tensionadas, donde:
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El alquiler no puede subir más del 2 % anual en 2023, del 3 % en 2024, y desde 2025, se aplicará un nuevo índice estatal de referencia aún en desarrollo.
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Los nuevos contratos en estas zonas deben ajustarse al precio medio de la zona, especialmente si el propietario es un gran tenedor (más de 10 viviendas).
Impacto observado:
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En Cataluña y el País Vasco, donde ya se han aplicado zonas tensionadas, se ha observado un frenazo en la subida de precios, pero también una retirada de pisos del mercado, especialmente por parte de particulares.
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La oferta se ha reducido en municipios donde se aplica el control, según Idealista y Fotocasa, aumentando la presión en zonas limítrofes no reguladas.
2. Más protección para el inquilino
La ley amplía los derechos de los arrendatarios:
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Prohibición de repercutir gastos como IBI o comunidad al inquilino, salvo acuerdo expreso.
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Ampliación de prórrogas automáticas en contratos en zonas tensionadas.
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Nuevas medidas para frenar desahucios sin alternativa habitacional, con mayor intervención judicial y mediación.
Impacto:
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Mejora la estabilidad para inquilinos, especialmente en mercados muy tensionados.
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Algunos propietarios, sin embargo, perciben mayor inseguridad jurídica, lo que ha llevado a un trasvase de viviendas al mercado de venta o alquiler turístico.
3. Incentivos fiscales para pequeños propietarios
Para evitar una retirada masiva de la oferta, la ley contempla:
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Reducciones del 50 % al 90 % en el IRPF para alquileres de larga duración si se cumplen ciertos requisitos (por ejemplo, bajada del precio, pisos en zonas tensionadas o alquiler a jóvenes).
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Estas deducciones no aplican a grandes tenedores.
Impacto:
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En zonas como la Comunidad Valenciana o Baleares, algunos propietarios han ajustado precios o modificado contratos para beneficiarse de estas bonificaciones.
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Sin embargo, la fiscalidad aún no compensa completamente la percepción de riesgo legal y económico.
4. Zonas tensionadas: gran disparidad territorial
Una de las principales críticas es la aplicación desigual de la ley:
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Solo algunas comunidades autónomas han activado la declaración de zonas tensionadas: Cataluña (más de 140 municipios), País Vasco, Navarra, Baleares y recientemente A Coruña.
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Otras, como Madrid, Andalucía o Comunidad Valenciana, han rechazado aplicar esta medida, lo que crea distorsiones internas en el mercado.
Resultado:
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Los efectos de la ley son muy distintos según la comunidad autónoma, con mayores distorsiones y presión de demanda en zonas no reguladas adyacentes a las tensionadas.
5. Reacción del mercado: retirada y encarecimiento indirecto
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Muchos arrendadores han optado por no renovar contratos o convertir pisos a alquiler temporal, turístico o venta, reduciendo aún más la oferta de larga duración.
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A pesar del control de precios, en algunos lugares se han detectado subidas encubiertas a través de servicios añadidos o condiciones más restrictivas.
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En ciudades como Barcelona o Vitoria, la presión de demanda ha crecido por encima del 200 %, según Idealista.
Conclusión: ¿ha funcionado la Ley de Vivienda?
| Efecto | Resultado actual (2025) |
|---|---|
| Limitación de precios | Efectiva en algunas zonas, pero con menor oferta |
| Protección del inquilino | Avance significativo |
| Incentivos fiscales | Bien recibidos, pero insuficientes |
| Zonas tensionadas | Alta fragmentación entre comunidades |
| Oferta de alquiler | Disminución generalizada |
La Ley de Vivienda ha logrado frenar algunos abusos y mejorar la posición del inquilino, pero ha tenido como consecuencia no deseada una reducción de la oferta disponible, especialmente por el temor de propietarios a la inseguridad jurídica.
En 2025, el gran reto es armonizar la aplicación entre comunidades, aumentar la oferta real de vivienda asequible y garantizar que la regulación no desincentive a los pequeños arrendadores.